Gazeta Lodz - Płot na cudzym gruncie. Jak właściciel może odzyskać zajęty pas działki

Prawo własności pozwala sprzeciwić się sytuacji, w której słupki, podmurówka, fundament lub inny element ogrodzenia sąsiada znajduje się choćby częściowo na cudzej nieruchomości. Zależnie od sposobu naruszenia właściciel może domagać się wydania zajętej części gruntu albo przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń. Podstawę stanowi przede wszystkim art. 222 Kodeksu cywilnego.

Przed sformułowaniem żądania trzeba ustalić, czy spór dotyczy płotu postawionego poza granicą, czy samego przebiegu granicy. Pierwsza sytuacja może prowadzić bezpośrednio do roszczenia o usunięcie konstrukcji. W drugiej potrzebne może być postępowanie rozgraniczeniowe.

Samodzielne rozebranie płotu jest ryzykowne. Ochrona posiadania zabezpiecza stan faktyczny niezależnie od tego, kto ostatecznie zostanie uznany za właściciela. Kodeks cywilny dopuszcza samopomoc tylko niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania i bez przemocy wobec osób. Nie daje ona ogólnego prawa do demontażu konstrukcji stojącej od miesięcy lub lat. Takie działanie może wywołać osobny spór o naruszenie posiadania albo uszkodzenie mienia.

Pierwszym bezpiecznym krokiem jest sprawdzenie dokumentacji geodezyjnej oraz punktów granicznych. Przekonanie, że ogrodzenie przesunięto o kilkadziesiąt centymetrów, nie wystarcza jako dowód. Jeżeli granicę wcześniej prawidłowo ustalono, lecz znaki zostały przesunięte, uszkodzone albo zniszczone, geodeta może je wznowić na podstawie zachowanych dokumentów. Z czynności sporządza się protokół, a zainteresowane strony są o nich zawiadamiane.

Gdy sąsiedzi kwestionują sam przebieg linii granicznej, właściwe jest rozgraniczenie. Postępowanie prowadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta, natomiast czynności terenowe wykonuje upoważniony geodeta. Analizuje znaki i ślady graniczne, mapy, dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej.

Jeśli dowody pozwalają ustalić granicę, organ wydaje decyzję. Niezadowolona strona ma 14 dni od jej doręczenia na zażądanie przekazania sprawy sądowi. Jeżeli już na etapie administracyjnym brakuje podstaw do rozstrzygnięcia, strony pozostają w sporze i nie dochodzi do ugody, postępowanie jest umarzane, a sprawa również trafia do sądu. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej.

Kiedy dokumentacja potwierdza zajęcie gruntu, właściciel powinien wezwać sąsiada na piśmie do usunięcia naruszenia. Pismo powinno wskazywać nieruchomość, opisywać położenie ogrodzenia, określać zajęty obszar i wyznaczać realny termin przesunięcia płotu. Warto dołączyć materiały geodezyjne oraz doręczyć wezwanie w sposób pozwalający udowodnić jego treść i datę odbioru.

Próba ugodowa może zakończyć konflikt bez kosztownego procesu, a w razie pozwu pokazuje, że właściciel starał się rozwiązać sprawę pozasądowo. Kodeks postępowania cywilnego wymaga wskazania w pozwie, czy strony próbowały mediacji lub innej formy porozumienia, a jeżeli nie — podania przyczyn.

Gdy sąsiad odmawia, właściciel może wnieść pozew. Roszczenie windykacyjne służy odzyskaniu rzeczy od osoby władającej nią bez skutecznego tytułu, a negatoryjne — usunięciu innych naruszeń własności. W sprawie ogrodzenia można żądać usunięcia elementów z cudzego gruntu i zakazu dalszego naruszania prawa. Dowodami będą mapy, protokoły geodezyjne, fotografie, dokumenty nieruchomości i zeznania świadków. Sąd może powołać biegłego geodetę.

Prawomocny wyrok można egzekwować. Jeśli zobowiązany nie usunie płotu dobrowolnie, sąd może w ustawowych warunkach upoważnić właściciela do wykonania czynności na koszt dłużnika. Zakres prac musi odpowiadać treści tytułu wykonawczego.

Inne reguły dotyczą ogrodzenia stojącego dokładnie na granicy. Mury, płoty, miedze, rowy, drzewa i krzewy znajdujące się na linii granicznej uważa się za służące do wspólnego użytku sąsiadów, którzy wspólnie ponoszą koszty utrzymania. Dlatego dokładny pomiar ma zasadnicze znaczenie.

Zwlekanie może doprowadzić do zarzutu zasiedzenia. Posiadacz samoistny nieruchomości może nabyć własność po 20 latach w dobrej wierze albo po 30 latach w złej wierze. Zasiedzenie może objąć także wąski pas za płotem, lecz samo istnienie ogrodzenia przez wymagany czas nie wystarcza. Sąsiad musi władać terenem jak właściciel. Nie każde pismo ani pomiar geodezyjny przerywa termin; znaczenie ma czynność skierowana bezpośrednio przeciw posiadaczowi w celu ochrony własności, w szczególności odpowiednie powództwo.

Ochrona własności i ochrona posiadania funkcjonują niezależnie. W sprawie posesoryjnej sąd bada przede wszystkim ostatni spokojny stan posiadania i sposób jego naruszenia, a nie rozstrzyga ostatecznie tytułu prawnego. Z tego powodu właściciel, który bez formalnej procedury zdemontuje płot, może znaleźć się w osobnym sporze, nawet jeżeli później pomiar potwierdzi jego racje.

Dokumentacja fotograficzna powinna pokazywać ogrodzenie i jego położenie względem trwałych punktów. Przydatne są wypisy i wyrysy z ewidencji, dokumenty nabycia oraz wcześniejsze protokoły graniczne. Nie zastępują one pomiaru geodety, ale pomagają odtworzyć chronologię i wskazać moment zmiany stanu nieruchomości.

Rozgraniczenie może zakończyć się decyzją, ugodą albo przekazaniem sprawy sądowi. Jeżeli przed sądem toczy się już postępowanie o własność lub wydanie gruntu, a wynik zależy od przebiegu granicy, sąd może przeprowadzić rozgraniczenie w tej samej sprawie.

Podstawę działań tworzą przepisy Kodeksu cywilnego o własności, urządzeniach granicznych, posiadaniu i zasiedzeniu, art. 29–39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego oraz przepisy postępowania cywilnego. W kwestii przerwania zasiedzenia znaczenie ma też uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2018 r., sygn. III CZP 100/17.

G.Malecki--GL